공동저당 설정 뒤 기존 건물을 새로 지으면, 경매 후 토지와 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 생기나요?

공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않아요.

예외로 거론된 조건에는 토지와 새 건물이 같은 사람 소유인 점이 포함돼요. 또 토지 저당권자가 그 건물에 대해서도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받는 등 별도 사정이 제시돼 있어요.

먼저 구분할 사실은 무엇인가요?

핵심은 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 결과만 보는 게 아니라, 공동저당권 설정 당시의 건물과 그 뒤 신축된 건물을 구별하는 거예요.

안내 자료는 토지와 그 지상 건물에 공동저당권을 설정한 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 상황을 다뤄요.

이런 경우 새 건물은 담보 설정 당시 존재하던 건물과 같지 않으므로, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라졌다는 이유만으로 법정지상권이 생기지는 않는다고 설명해요.

자료가 제시하는 특별한 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자가 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정받는 경우 등이에요.

‘등’이라고 제시된 만큼 이 설명만으로 모든 가능한 예외를 확정할 수는 없어요. 실제 상황에서는 건물이 철거되고 신축된 시점, 토지와 신축 건물의 소유 관계, 신축 건물에 관한 저당권 설정 여부와 순위를 각각 확인해야 해요.

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이 기준은 공동저당 뒤 기존 건물을 신축한 경우에 관한 설명이에요. 개별 사건에서 법정지상권이 성립하는지, 철거 요구에 어떤 결론이 나는지는 구체적인 사실관계를 따로 살펴야 해요.

자주 묻는 질문

법정지상권은 경매 절차에서 언제 성립하나요?

안내 자료에 따르면 매수인이 매각대금을 낸 때 성립해요. 따라서 경매로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라지는 시점과 성립 시점을 같은 것으로 보기는 어려워요.

권리를 다른 사람에게 넘길 때도 등기가 필요 없나요?

성립할 때는 등기가 필요하지 않지만, 권리를 처분하려면 먼저 본인 명의의 지상권설정등기를 해야 해요. 성립과 처분 단계의 등기 요건을 구분해서 확인할 수 있어요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1